ディンクスの住宅購入は共有名義の選択がおトク?

ディンクスが住宅を購入する場合、名義についてもしっかりと考えておく必要があります。安易に考えていると、思わぬ税金の支払いが必要となるケースもあるからです。対処策として知っておきたいのが共有名義です。

 

親からの贈与には特例制度が使えるが、夫婦間には特例制度がない

共有名義とは不動産の所有権を登記する際に、複数の人で共有し、名前とその持ち分を明記して登記を行うこと。それぞれの名義人はその不動産を使用する権利を持ち、売却の際には全員の同意が必要となる制度です。この制度をうまく活用することで、贈与税などの負担を抑えることが可能になります。

 

たとえば、妻の貯めたお金1000万円を頭金として4000万円のマンションを購入するケースを考えると、マンションの登記をすべて夫の名義にした場合には資金の「贈与」が発生したと見なされて、贈与税を支払う必要が生じます。一般的な課税方式で計算すると1000万円の贈与には200万円以上の贈与税がかかることになり、資金計画が大きく狂うことになりかねません。

 

親からの資金援助の場合には「住宅取得資金贈与の特例」があり、うまく活用すれば税額を大きく抑えることができますが、夫婦間ではこの制度が使えません。そこで重要になるのが名義の問題なのです。

 

用意する頭金の額、ローンの負担を整理して持ち分を計算する

名義をどういう割合に分けるのかは、頭金や支払っていくローン返済の負担を考えたて計算することになります。上記の例では頭金1000万円はすべて妻、住宅ローン3000万円の支払いは夫婦それぞれで1500万円ずつと決めた場合は、夫の名義は1500/4000=37.5/100、妻の名義は2500/4000=62.5/100にするという考え方です。

 

夫婦ともに収入がある場合、住宅ローンをどちらが支払っているのか、という点に関してはいろいろな考え方もできますが、所得の割合をベースに考えると問題が少ないようです。夫婦それぞれが400万円ずつの収入がある場合には1:1、夫が500万円で妻が300万円の収入であれば5:3という具合です。

 

夫婦それぞれが住宅ローン契約をすることで「ローン控除」を活用できる

上記の考え方は住宅ローンを夫婦どちらかの名前で契約することを想定していますが、ローン自体も別々に契約するという方法もあります。このメリットは「住宅ローン控除」をそれぞれが受けられることになり、所得税や住民税の還付額が大きくなるという点にあります。ただ、夫婦ともに収入があり、所得税・住民税を納付していることが前提となります。住宅ローンは返済期間が長期にわたるので、将来のライフスタイルや妊娠&出産のこともしっかりと話し合った上で実行することが大切です。

 

実際、共有名義の選択には収入の計算や頭金を貯めたのがどちらなのかなど、複雑な事情も関わってくるので、カップルによってもベストな方法が違ってくるはず。住宅を購入して登記を行なう際には、不動産会社の営業マンだけでなく税務署の相談窓口なども活用して自分たちに合った共有方法を探してみましょう。

 






PAGE
TOP