マンション&一戸建て購入の用語集 制度編

マンションや一戸建て購入する前に、ぜひ知っておきたい用語集。法律や制度に関する大切な用語を紹介しますので、現地見学や情報収集の際に参考にしてください。

●定期借地権
契約で定めた期間(住宅の場合は50年以上)だけ土地を借り、建物を所有する形態。契約終了後は原則として建物を取り壊して地主に土地を返還しなければならない。

●建ぺい率・容積率
敷地面積に対する建築面積(通常は1階部分の床面積)の割合が建ぺい率。敷地面積に対する延べ床面積の割合が容積率。地域ごとに自治体が上限を定めており、数値が大きいほど大きな住宅が建てられる。

●用途地域
建築できる建物の用途や建ぺい率・容積率の上限を定めた規制。地域ごとに自治体が指定する。住居系7地域、商業系2地域、工業系3地域の12地域に分かれている。

●マンション環境性能表示制度
「建物の断熱性」「設備の省エネ性」「建物の長寿命化」「みどり」の4項目について3段階で評価し、表示する東京都の制度。延べ床面積1万平方メートル長で住宅部分の延べ面積2000平方メートル以上などの基準に当てはまる新築マンションに対して広告などでの表示を義務づけている。

●住宅性能表示制度
耐震性や省エネルギー性など住宅の性能を10分野に分け、等級などで比較できるようにした国の制度。第三者の住宅性能評価機関がチェックすることで住宅性能評価書が交付される。評価書は設計段階の設計住宅性能評価書と、完成段階の建設住宅性能評価書がある。

●重要事項説明
不動産売買の取引内容や物件の権利関係、やりとりされるお金の意味などについて、不動産会社が購入者などに対して契約前に行う説明のこと。宅地建物取引主任者が主任者証を提示したうえで書面で説明する決まりになっている。

●売主
分譲マンションにおける売買契約上の売主。マンションデベロッパーと呼ばれる不動産会社であることが多く、事業主とも呼ばれる。大規模マンションなどでは売主(事業主)が複数で構成されるJV(ジョイントベンチャー)であるケースも少なくない。

●共用部分
マンションのエントランスや外廊下、エレベーター、階段など、専有部分以外の部分。居住者(区分所有者)全員の共有となるので個人がリフォームなどをすることはできず、長期修繕計画に基づく大規模修繕計画の対象となる。

●専有部分
マンションで居住者(区分所有者)それぞれが所有する部分のこと。住戸の内部やその住戸だけが使用する配管部分などが該当する。バルコニーや専用庭は共用部分を専用で使用するだけなので専有部分には含まれない。

●区分所有
マンションの住戸内など専有部分は居住者(区分所有者)それぞれが所有し、共用部分は全員で共有するという、区分所有法に基づく独特の所有形態。共用部分や土地は専有部分の床面積に応じた持ち分が認められるが、専有部分と切り離して処分することはできない。

●瑕疵担保責任
引き渡しから一定期間、建物に不具合が発生した場合に、売主の負担で修理が受けられる仕組みのこと。アフターサービスと同様の制度だが、瑕疵担保責任はサービスではなく法律で売主に義務づけられている。住宅品質確保促進法では、新築住宅の基礎や柱、屋根など基本構造部分について10年間の瑕疵担保責任を規定している。

●住宅品質確保促進法
品質が高く安心して住める住宅を選びやすくするため、平成12年に施行された法律。新築住宅の基本構造部分(基礎や柱、壁、屋根など)について10年間の瑕疵担保責任を売主などに義務づけているほか、住宅性能表示制度の規定などから構成されている。

●建築条件付き土地
土地の売買契約後、一定の期間内に指定の建設会社と建物を建築する契約を結ぶことを条件として販売される土地のこと。単に「条件付き」と略すことも多い。建物のプランニングが不調で期間内に建築工事請負契約が結べなかった場合は契約が白紙に戻り、土地分として支払った手付金などは返還される。

●再建築不可
家を建てた後で建築法規が改正されたためにその土地に家が建てられなくなり、その家を取り壊して再び建築することができなくなった物件のこと。建て替えずに住み続けることは可能なので、格安な中古住宅として売りに出されることもある。

●既存不適格
家を建てた後で建築法規が改正されたために、その土地に同じ大きさの家が建てられなくなった物件のこと。建ぺい率や容積率がオーバーしているケースが多く、建て替えると既存の家よりも小さな家しか建てられないことになる。まったく家が建てられなくなった土地は「再建築不可」と言う。

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