大正時代から学園都市として開発が進められた国立市。その国立市で好評分譲中なのが全戸南向き、駅から徒歩5分という希少立地をもつ「ザ・ヒルズ国立レジデンス」です。このマンションの魅力を、資産価値という側面から検証してみましょう。

マンション選びは「徒歩5分圏」が優先される　

都心部を中心とする地価高騰によりマンション価格は上昇し、一部では高値警戒感も漂っています。そんな中、ファミリー層だけでなく、シングルやディンクスが住むためのマンションとして注目されているのが国立市など、都心の喧騒から離れた場所の駅近物件です。

利便性や資産性を考えたとき、これまでは駅から徒歩10分圏内の駅近物件が人気の条件と言われてきましたが 、夫婦共働きがデフォルトとなった昨今、物件選別の基準もさらに厳しくなってきました。「通勤や保育所への送迎を考えると駅から徒歩7～8分、できれば5分圏内で探したい」と、10分圏よりもさらに高い条件を求める人も増えているようです。

“ハイテクライン”JR南武線「谷保」駅から徒歩5分

「ザ・ヒルズ国立レジデンス」が位置するのはJR南武線「谷保」駅から徒歩5分の好立地、武蔵野台地の一角です。JR南武線は沿線に多くのIT関連企業が拠点を構えていることから“ハイテクライン”とも呼ばれています。「谷保」駅からは沿線にある企業への通勤にも便利で、「分倍河原」駅で京王線に乗り換えれば「新宿」駅（約28分）など都心方面へのアクセスも良好です。

また、バスや自転車を利用すればJR中央線「国立」駅の利用も生活圏で日常的に利用することができます。「谷保」駅からは「聖蹟桜ヶ丘」駅、「府中」駅方面に向かうバス路線もあり、電車では乗り換えが必要になるエリアにもダイレクトアクセスできます。中央自動車道「国立府中」ICまでは2分と近く、カーアクセスも非常に便利な場所となっています。

「谷保」駅の周辺には国立市役所や図書館、総合体育館、市民芸術ホールなどの公共施設が集まっているほか、ショッピング施設や各種医療機関も揃っており日常生活にも非常に便利なエリアです。3,000万円台からという購入しやすい価格帯で、中央線利用可能なマンションとしても希少価値があるといえます。

「谷保天満宮」に隣接し、災害にも強い台地に立地

さらにミクロの立地を検証してみましょう。「ザ・ヒルズ国立レジデンス」から南側には多摩川が作り出したなだらかな地形が広がり、住宅や田畑が点在しています。このあたりは第一種低層住居専用地域に指定されている場所も多く高い建物が建つことがありません。将来にわたり眺望や良好な日照が約束されています。

「ザ・ヒルズ国立レジデンス」の隣地には、1000年以上の歴史を持ち東日本最古の天満宮とされる「谷保天満宮」があります。古くから存在している神社仏閣は、洪水や津波などの災害を経て、被害を被らない場所に設けられていることが多いと言われます。実際に国土交通省のハザードマップをチェックすると、多摩川沿いのエリアは洪水浸水想定区域ですが、「ザ･ヒルズ国立レジデンス」や「谷保天満宮」が位置する場所は対象になっていません。多摩川の流れが作り出した平野地形ではなく、一段高くなった台地部分に位置していることがわかります。神社は災害被害から免れる場所に建てられている、という通説通りです。

資産運用マンションとしての価値も高い

周辺には「生産緑地」指定を受けた土地も点在しています。生産緑地の多くは2022（令和4）年に指定解除となり営農義務が外れるため、住宅地として活用されるケースもでてきそうです。人口が増えると、商業施設や保育施設などの需要も高まり地域一帯が活性化することも考えられます。そうなればより住みやすいエリアとなり、住宅としての資産価値も高まると期待できます。

子育てファミリー世帯や、ゆとりある暮らしを求める人に分譲マンションの賃貸物件は非常に人気があります。また、前述のとおり、JR南武線はハイテクラインとも呼ばれるように、沿線には多くの企業が立地しています。通勤しやすいように南武線沿いに、企業が借り上げ社宅を用意するケースもあります。

たとえば、Eタイプ・3LDK（65.21㎡）の部屋を賃貸物件とした場合の利回りを考えてみましょう。販売価格は3,380万円、想定賃料は13万8,000円（205号室 ）という査定がでていますので（株式会社リヴシステムによる）、年間賃料収入は約165,6万円、表面利回りは4.89％となります。家賃保証を含んだサブリース契約も締結可能です（その場合の家賃は11万5920円の想定）。

当初は居住用として購入して、将来ライフステージや勤務先が変わることで転居が必要になった際には、賃貸マンションとして貸し出すことも十分可能です。これも駅から徒歩5分圏という稀少立地のマンションが持つ価値なのだと思います。

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国立市アドレス、駅徒歩5分。「ザ・ヒルズ国立レジデンス」の資産価値を探る
所在地：東京都国立市